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不動産

空き家の売却には注意して!売り方や手順で結果が変わる!【税金対策】や【売却相場】も分かって損しない方法を教えます♪

7月 15, 2023

遺産相続した思い出の家。進学・就職で都会に出て、もう帰る予定もない。

何をどうすればいいのか分からず、空き家のまま所有し続けてきた。

そんなあなたのために、空き家の売却について解説します。

空き家は今、社会問題になっています。犯罪、災害、エリア全体の資産価値の低下など、近隣住民にも迷惑がかかるので注意が必要です。

そして、あなた自身も家の管理や固定資産税の支払いなど、手間もお金もかかっています。

しかし、不動産の売却は注意しなければならないことが多く、なかなか動き出せなかったですよね。

実際に、不動産は「買うより売るのは100倍難しい」とも言われます。

この記事では、空き家の売却方法や手順を中心に解説しています。ぜひ最後まで読んで下さいね。

空き家の売却には注意!売り方で結果が変わる【重要】

遺産相続したときはなにかと忙しく、「そのうちに...」と思っていたらあっという間に時間が経ってしまった。

そして、空き家のまま固定資産税だけ払い続けている...。

いつかは田舎に戻って畑を耕しながらのんびり生活したいと、売却せず残していた人もいるかもしれませんね。

しかし、予定は変わるものです。就職で都会に出て、仕事や家族の都合でそのまま都会に留まることになっても不思議ではありません。

また、あまりに田舎過ぎて売れる気がせず、どうすればいいか分からなかった人も多いと思います。

不動産を所有すると、いやでもお金がかかります。メンテナンスにもお金がかかるのです。

したがって、使わないのであれば、早めに売却に向けて行動することをおすすめします。

ここでは、空き家の売却方法3つとそれぞれのメリット、デメリットを紹介しますね。

あなたの所有する空き家に合う売却方法を検討してみましょう。

空き家をそのまま売却する

築年数が浅く、駅から近いなど立地条件が良い場合におすすめです。手間がかかりません。

メリット

  • 自分好みにリフォームする人が多く、古くても売れる
  • 解体費用がかからない
  • 固定資産税がかからない

デメリット

  • 老朽化やへき地では売れにくい(家は築20年以上では不動産価値がない)

更地にして売却する

居住用の土地には、「住宅用地の特例」が適用されているため、固定資産税が1/6になっています。

必ず売れるとは限らないため、不動産業者と相談しながら決めて下さい。勝手に解体しないように注意が必要です。

メリット

  • 高く、早く売ることができる
  • 新しい建物を自由に建てられ、駐車場など買い手の幅が広がる。

デメリット

  • 解体費用がかかる
  • 固定資産税が6倍になる

不動産業者に買い取ってもらう

建物、敷地が定期的に管理されておらず老朽化、駅や市街地から遠くアクセスが悪い空き家におすすめです。

立地が悪くても、使用目的をそれなりに考えて買ってくれることがあります。

メリット

  • 買い手を探す必要がなく、約1か月で売却完了する

デメリット

  • 必ず買い取ってもらえるわけではない
  • 売却相場の7~8割、悪いと5割でしか売れない

空き家バンクという方法

メリット

  • 日本全国の売り手と買い手をつなぐことができる
  • 貸したい人、借りたい人をつなぐこともできる
  • 古くて、駅から遠い場合、買い手の幅が広がる

デメリット

  • 売買の場合、交渉を自分で行う必要がある

あなたが売りたい空き家は、どのタイプでしたか。注意しないと売れるものも売れなくなるかもしれませんよ。

また、売れたとしても損をする可能性もあります。

空き家を売却して手放したい!まずは流れを把握しよう

空き家を手放したいが、何から始めたらいいか、全く分からない人が多いので、手順を解説します。

手放した後で「こうしておけばよかった...」ということがないよう、ひとつひとつ丁寧に進めましょうね。

情報収集

まずは、不動産業者を探します。手放したい一心で、焦ってここで失敗すると、もっと高く売れるはずが、損をする可能性があるのです。

不動産業者は、どこも同じかと言うとそうではありません。不動産業者には3つのタイプがあります。

  • 不動産を開発し、街を開発する不動産開発
  • 売りたい人と買いたい人をつなぐ不動産仲介
  • 不動産の価値を維持し、管理する不動産管理

空き家を売る場合は、不動産仲介を得意とする業者を探す必要があります。

さらに、仲介業者でも【賃貸】と【売買】があります。

知らずに、賃貸を得意とする不動産屋さんに入って、売買の相談をしたとします。

その不動産業者は喜んで、「任せて下さい!」と引き受けてしまいます。なぜなら、賃貸よりも仲介手数料が高いからです。

したがって、不動産業者の情報収集をしっかり行うことが、第一ステップとなります。

査定

査定は、家の価値を知る重要な作業です。あなたが手放したい空き家がいくらで売り出せるかが分かるのです。

査定には机上査定と訪問査定があり、訪問査定をすることをお勧めします。

机上査定は、家の中を見ずに査定する方法で、過去の成約価格や現在の販売中の価格、固定資産評価額などから算出されます。

実は、この査定方法は、どこの不動産業者に依頼しても同じ価格になります。

訪問査定では、劣化状況や日当たり、周辺の状況など隅々まで点検して査定額が算出されます。

査定は、複数の業者に依頼することも重要です。

査定額が高いからとその不動産業者と媒介契約を結ぶのはおすすめできません。

なぜなら、媒介契約を取りたくて、査定額を高く設定することがあるからです。

媒介契約締結

家の売却を不動産業者に依頼するときは、必ず媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約は3種類あります。詳しくは、以下の通りです。

媒介契約とは、売買の成立に向けて動くことを「仲介」といい、法律用語では「媒介」といいます。

仲介を依頼する不動産業者と結ぶ契約を指します。

  • 一般媒介契約...複数の不動産業者に売買活動の依頼ができる。自分で買い手をみつけることも可能。
  • 専任媒介契約...1社の不動産業者に売買活動を依頼できる。自分で買い手を見つけることも可能。
  • 専属専任媒介契約...1社の不動産業者に売買活動を依頼できる。自分で買い手を見つけることはできない。

購入希望者をさがす

購入希望者を探します。集客方法は、以下の通りです。

  • インターネット...不動産ポータルサイトや自社ホームページ
  • 新聞折り込み広告
  • ポスティング
  • 来店

売買契約締結

購入希望者が現れたら、手付金を受け取って売買契約を結びます。

物件引き渡し準備

空き家の場合は、引っ越しなどの準備は必要ありませんが、家財道具など不用品を処分する必要がある場合も。

残代金の受け取り

残代金の受け取りと物件の引き渡しを行います。これで、空き家の売却は完了です。

残代金...不動産の売買では、契約時に手付金を支払います。購入価格から手付金を差し引いた残りを残代金といいます。

空き家の売却相場や解体費用に関する耳より情報

田舎の空き家で、買い手がつかないのではないか。しかし、少しでも高く売りたい。そんな心配をしている人もいるでしょう。

その場合は、本来の物件の価格を割り出し、売却することが大切です。

買い手は少しでも安く買いたいので、劣化があればあなたが望む価格は高いと思う可能性もあるのです。

また、こんな田舎の空き家なんて、誰も買わないだろうと思っても、その地域では立地が良くて買い手がいるかもしれません。

もしかすると、工場の建設で広大な土地が必要な場合もあるかもしれません。

地元の不動産業者では、どんなに古い空き家でも用途を考えて購入してくれることもあるようです。

売却相場とは、地元密着の不動産業者にしか分からないものかもしれません。

いかに査定で正しい販売価格を設定するかが、空き家の売却を成功させるポイントといえます。

  • 相場価格...現時点で「売れるであろう価格」
  • 査定価格...おおむね3か月で売れるであろう価格。ほぼ相場価格だが、不動産業者の裁量で決めることができるので、要注意。
  • 売り出し価格...売却開始時の販売価格
  • 販売価格...現在売り出している価格
  • 成約価格...実際に売れた価格

売却にかかる費用

譲渡所得税、印紙税、登記費用、仲介料、売買証書費用、抵当権抹消登記費用(抵当権がついている場合)が必要です。

トータルで成約価格の5~7%必要と言われています。

3,000万円控除の条件とは

「少しでも税金は払いたくない。」「もう十分、固定資産税を払い続けてきた。」

「少しでも譲渡所得税を下げる方法はないだろうか。」

そのように思われている方に朗報です。現在、以下の条件を満たすことで譲渡所得から3,000万円を控除できます。

その家に住まなくなって3年以内に売却が完了している

売却相場や解体費用の目安

空き家の相場価格の調べ方:土地の売却相場価格=土地の固定資産税評価額÷0.7              

不動産の評価額に応じて固定資産税が課税されることになります。

解体費用の目安

1坪当たり 3~6万円

最近では、空き家の解体費用の一部を補助する自治体もありますので、空き家がある自治体で聞いてみて下さい。

まとめ

  • 空き家はそのままにしてもメリットはなく、デメリットのほうが多い
  • 空き家の売却は、買うよりも100倍難しいので注意点を理解する必要ががある
  • そのまま売る、更地にして売る、不動産業者に買い取ってもらう3つの売却方法がある
  • 更地にして売却するときは、解体する時期に注意が必要である
  • 空き家の状態で、その売却方法を見極めるとよい
  • どうしても売れない場合は、空き家バンクで賃貸も視野に入れてみる
  • 売却でかかる費用は、成約価格の5~7%である
  • 相続した場合は、3年以内に売却すると3,000万円の特別控除が受けられる

あなたと縁があって、所有することになった家。

手放すことにはなりますが、注意点を見極めできるだけ高く、早く売却できるといいですね。

  • この記事を書いた人

レインボー

関西在住40代会社員です。管理栄養士として老人ホームや病院で、働いてきました。 今は老人ホームで高齢者の栄養管理や手作りおやつに取り組んでいます。 高齢者と話していると、本当に器用でなんでも手作りできて賢い人が多く、いろいろ学ばせてもらっています。皆さんの喜ぶ顔が見たくて、頑張っています。 これから、おいしいお菓子や和菓子作りを高齢者とすることが 目標です。

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